涨幅绝对值已步入历史合理区间
2020-03-23 07:18
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未来走向仍扑朔迷离房地产调控将会更加市场化

郑红玉认为,整体而言,目前房价仍维持上涨,加速度正逐步放缓,涨幅绝对值已步入历史“合理”区间。鉴于完成年度房价调控目标的压力,一线城市陆续出台紧急楼市调控措施,十八届三中全会之后,诸多二线城市如西安、太原也升级楼市调控,从增大土地供应、加大限购执行力度等方面抑制市场过快发展。调控升级短期内对降温楼市起到一定作用,但这种应急行为并不是解决高房价的有利措施。增加住宅用地供应、支持市场合理刚需、完善房地产税收制度等更具稳定性的调控措施更显必要,房地产市场调控长效机制的建立更显意义。

从同比数据来看,上海易居房地产研究院研究员郑红玉分析表示,11月份,房价同比涨幅继续加速,其中一线城市同比涨幅继续超20%。这与去年同月对比基数相对较低有一定关系,且同比价格涨幅较大主要集中在一二线城市。预计同比涨幅即将见顶。

从同比数据看,房价同比涨幅扩大的势头也有所放缓。数据显示,与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。11月份,同比价格变动中,最高涨幅为21.9%,最低为下降1.2%。初步测算,9月份70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比8月份扩大了0.9个百分点,10月份比9月份扩大了0.7个百分点,11月份比10月份扩大了0.2个百分点,呈现逐月缩小态势。

国家统计局数据显示:房价环比涨幅继续收窄。从4个一线城市的情况看,11月份,北京、上海、广州3个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比10月份有所缩小,深圳的新建商品住宅价格环比涨幅与10月份相同。从二三线城市的情况看,新建商品住宅价格环比涨幅比10月份收窄的城市也有29个。

楼市的分化也导致各地出台的楼市宏观调控政策不一,张宏伟认为,总体来讲,不同城市的调控政策具有“分化”的特征,有望使不同城市的市场需求释放得以平衡,以使总体市场回归合理。

同策咨询研究部总监张宏伟在与本报记者连线时表示,从供需矛盾来看,今年以来市场基本面总体逐渐开始好转,基本面好转势必会带动成交量的上升,随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发,但是,短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此,资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机,采取“少量多批”、“封盘”等营销手段,逆势推动“日光盘”、涨价现象,这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显,总体上助推重点城市量价齐升。

分析人士指出,虽然房价涨幅略有收窄,但是年末行情依然红火。在各地楼市宏观调控尚未落地之前,部分改善性需求和投资需求力图搭上最后一班车,最终推动整个市场成交均价仍然表现相对较高,结构性地带动全国大中城市的房价上涨。

十八届三中全会提及市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等。张宏伟对此表示,从未来发展趋势来看,今后房地产市场调控的改革方向便是调控更加市场化,坚持“去投资化”,最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主,逐步让行政化手段退出市场。从调控思路来看,经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看,极有可能先期形成一个可以操作的简单的长效调控体系,然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革,最终形成楼市长效调控机制。

不过对于政策性住房带来的更多市场效应,有不少人抱有消极态度,认为此类住房盈利空间小,会促使房企将压缩的利润转嫁到普通商品住宅上。这样一来,政府就必须有相应政策出台,减少房价报复性的上涨。

近期房价涨幅持续收窄,显示各地出台的房地产宏观调控政策对市场预期产生了重要的影响。国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出,11月份,70个大中城市房价环比涨幅整体继续收窄的原因,主要是前期房价上涨较快城市进一步加大了房地产市场调控力度,提高了二套房交易成本,增加了保障性住房供应。特别是国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,有助于稳定市场预期,市场交易有所降温。

作为十八届三中全会之后受到政策影响的第一个月,11月房价显然受到了各界人士的关注。不过,业内人士表示,11月和12月受最近公布政策的影响不会很大,主要还是人们观望的态度起到作用,更大的效应有可能要到明年出台相关细则并落实到位之后才会有所体现。

上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受本报记者采访时表示,房价环比涨幅收窄受多方面影响:“金九银十”阶段,市场需求得以较好的释放;加上临近年末楼市价格的行政管控加重,房企受预售证限制的影响,可售量有所下滑;另外,部分地方出台新政后导致消费者置业计划受阻,都使得房价上涨动力被削弱。而交易量的下滑,则与购房者资格限制加紧、房企推盘减少、部分尾盘吸引力不足有关。“这是一个好的现象,但要谨防明年新一轮上涨态势的出现。”

房价涨幅环比略有收窄重点城市仍量价齐升

严跃进认为,在新型城镇化、房地产长效机制的调控政策下,2014年房价的运动轨迹有可能将呈现分化态势:对于一二线城市来说,户籍制度的改革方向将决定这些城市对房地产需求情况的变化,进而影响楼市价格;与之不同的是,三四线城市将在一个相对较窄的上涨空间中运动,一些地区甚至有降价的可能。但要真正改变房价走势,必须注入长效机制。其中,解决供需关系是根本所在,而金融财税政策、土地制度等都是配套的内在要素。不动产登记制度和房地产税的推行和深化,做好分配过程中的基础工作,从而能在既抓供给、又抓需求的楼市调控下,做好市场消化和市场分配的工作,这才是影响楼市价格的最有效途径,需要逐步去推进。记者庞东梅见习记者张末冬

十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,其中涉及到土地楼市的相关政策引起了不小轰动。之后,相关部委也继续跟进,出台更具细则化的实施方案。11月26日,全国国土资源依法行政工作会议上,国土资源部副部长胡存智表示,要全面加强土地权力体系研究,加紧开展不动产统一登记制度研究并大力推进。如果政策落地,将为今后楼市降温起到重要的基础性作用。而结合房产税制度的设计,也可以大大盘活存量房。同时,在提高新增住房的量上,10月底北京市发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,指出将加快发展自住型商品住房。到目前为止,首个项目网申已经结束,未来五年内将有7万套住房逐步进入市场。

当前楼市继续呈现出分化的重要特征。房价涨幅较快的城市仍是少数热点城市。张宏伟告诉记者:“一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的动力,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充足,尤其是温州、芜湖、舟山等这些城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。”

新的政策效应还有待相关细则落实到位

虽然调控政策不少,但也有人关注到,重点城市的房价涨幅与年初设定的目标已相去甚远。临近年终,地方政府也很难实现当初的承诺,因而人们对“房价问责”会如何进行也打了一个大的问号,“这对明年地方政府将投多大的精力在房价控制上是非常有影响力的”,一位业内人士这样形容。

房地产调控对市场预期产生影响

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